الزام به تفکیک

تفکیک املاک یکی از مباحث مهم و پرچالش در دعاوی ملکی است. زمانی که مالکین یک ملک مشاع تصمیم به جداسازی سهم خود از سایر شرکا دارند، در بسیاری موارد همکاری بین آن‌ها صورت نمی‌گیرد و اختلاف به وجود می‌آید. در چنین حالتی، دعوای الزام به تفکیک یکی از راهکارهای قانونی برای حل اختلاف است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یکی از شرکا متقاضی تفکیک عرصه یا اعیان ملک است و باقی مالکان از همکاری خودداری می‌کنند.

در این مقاله از مؤسسه حقوقی ملی وکیل، روند طرح دعوای الزام به تفکیک، مدارک لازم، نقش وکیل ملکی و تفاوت آن با افراز بررسی می‌شود. آشنایی با این روند می‌تواند از اطاله دادرسی جلوگیری کرده و مسیر دستیابی به سند تفکیکی رسمی را هموارتر کند.

الزام به تفکیک چیست؟

در معنای حقوقی، الزام به تفکیک به الزام یک یا چند شریک به انجام مراحل ثبتی و قانونی تفکیک ملک مشاع گفته می‌شود. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که ملک دارای سند رسمی است و از نظر حقوقی و ثبتی قابلیت تفکیک دارد، اما یکی از شرکا همکاری لازم را انجام نمی‌دهد. در این حالت، سایر مالکان می‌توانند با طرح دادخواست الزام به تفکیک، تقاضای صدور حکم از دادگاه کنند.

تفاوت تفکیک با افراز در این است که افراز، ناظر بر جدایی قطعی سهم مشاع از ملک است اما تفکیک، تقسیم اولیه برای ثبت و صدور اسناد مجزا در ملک غیرمنقول است. در افراز مالکیت مشاع پایان می‌یابد، اما در تفکیک ممکن است مالکیت مشترک ادامه یابد، به‌ویژه در اراضی تفکیکی شهری.

الزام به تفکیک معمولاً در مواردی کاربرد دارد که ملک به چند نفر فروخته شده و خریداران قصد دارند هر یک سند مستقل دریافت کنند یا در ساخت‌وسازهای گروهی، مالکین بخواهند واحدهای خود را جدا کنند. حکم الزام به تفکیک در صورت وجود شرایط قانونی، از سوی دادگاه صادر و اجرای آن از طریق اداره ثبت اسناد انجام می‌شود.

چه زمانی می‌توان دعوای الزام به تفکیک مطرح کرد؟

دعوای الزام به تفکیک وقتی قابل طرح است که ملک مشاعی و دارای سند رسمی واحد باشد و امکان تفکیک آن از نظر قانون ثبت و مقررات شهرداری وجود داشته باشد. شرایط معمول طرح این دعوا عبارت‌اند از:

1. وجود ملک مشاع: اگر ملکی بین چند نفر مشترک باشد و سهم هر یک در آن مشاع باشد، تفکیک بدون رضایت همه ممکن نیست، مگر با حکم دادگاه.
2. اختلاف میان مالکین: گاهی برخی از مالکان تمایلی به تفکیک ندارند یا همکاری لازم را برای اخذ مجوز انجام نمی‌دهند. در چنین حالتی، دادگاه صالح به درخواست الزام به تفکیک رسیدگی می‌کند.
3. عدم همکاری شریک یا فروشنده: در خریدوفروش آپارتمان‌های در حال احداث، معمولاً پیش‌بینی می‌شود که فروشنده پس از پایان ساخت، اقدام به تفکیک و صدور سند کند؛ در صورت امتناع او، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تفکیک مطرح کند.

نکته مهم: اگر ملک فاقد پایان کار یا شرایط ثبتی باشد، دعوا ممکن است به دلیل عدم قابلیت عملی تفکیک رد شود. بنابراین بررسی فنی و قانونی ملک قبل از طرح دعوا توسط وکیل حقوقی تهران متخصص دعاوی ملکی بسیار اهمیت دارد.

تنظیم دادخواست الزام به تفکیک

اولین گام در طرح دعوا، تنظیم دادخواستی دقیق است که باید به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم شود. در دادخواست باید مشخصات ملک، شرکا، مدارک مالکیت، و دلایل عدم همکاری طرف مقابل ذکر گردد.

• رسیدگی دادگاه

دادگاه پس از بررسی مستندات و در صورت لزوم، استعلام از اداره ثبت و شهرداری، در مورد امکان تفکیک تصمیم می‌گیرد. اگر تفکیک از نظر فنی و ثبتی ممکن باشد، حکم الزام به تفکیک ملک صادر می‌شود.

• ارجاع به اداره ثبت و صدور سند تفکیکی

پس از قطعی شدن حکم، پرونده برای اجرای مفاد رأی به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع می‌شود. کارشناسان اداره ثبت با بررسی نقشه و مدارک، شماره‌های فرعی جدید را تعیین کرده و سند تفکیکی برای هر واحد یا قطعه صادر می‌کنند.

نکته مهم آن است که در صورت درخواست مدعی بدون پایان کار یا نقشه مصوب، ممکن است دادگاه صدور حکم را منوط به اصلاح مدارک فنی کند؛ بنابراین حضور وکیل ملکی آگاه، روند را بسیار سریع‌تر خواهد کرد.

مدارک لازم برای دعوای الزام به تفکیک

برای طرح این دعوا ارائه مدارک دقیق الزامی است تا دادگاه امکان بررسی و صدور حکم داشته باشد. مدارک اصلی عبارت‌اند از:

• اصل یا کپی سند رسمی مالکیت ملک مشاع
• مدارک شناسایی خواهان یا وکیل وی
• نقشه تفکیکی ملک تهیه‌شده توسط کارشناس رسمی
• گواهی پایان کار از شهرداری برای املاک شهری
• در صورت وجود، قولنامه یا مبایعه‌نامه رسمی جهت اثبات تعهد فروشنده به تفکیک

هرگونه نقص در این مدارک می‌تواند باعث تأخیر یا حتی رد دادخواست شود. به همین دلیل، بسیاری از افراد این مرحله را به وکیل دعاوی ملکی می‌سپارند تا تنظیم و ثبت مدارک بدون اشکال انجام گیرد.

اگر شما نیز درگیر اختلاف بر سر تفکیک ملک مشاع هستید، برای بررسی امکان طرح دعوی و جمع‌آوری مستندات لازم، با مؤسسه حقوقی ملی وکیل تماس بگیرید:
📞 09121304085

نقش وکیل در دعوای الزام به تفکیک

پرونده‌های ملکی به‌ویژه در بخش تفکیک، دارای جنبه‌های فنی و ثبتی پیچیده هستند. یک وکیل متخصص دعاوی ملکی با دانش کافی می‌تواند از بروز اشتباه در مراحل دادرسی پیشگیری کند. وظایف اصلی وکیل در این حوزه شامل موارد زیر است:

• تشخیص قابلیت تفکیک ملک از نظر مقررات ثبت و شهرداری
• تنظیم دادخواست و لوایح دفاعی دقیق مطابق قانون
• اعتراض به نظریه‌های کارشناسی نادرست
• تسریع در اجرای حکم پس از صدور رأی
• پیگیری صدور سند تفکیکی در اداره ثبت

وکیل ملکی علاوه بر آشنایی با قوانین ثبت و آیین دادرسی مدنی، اشراف کاملی بر رویه دادگاه‌ها دارد و می‌تواند از رد احتمالی دعوی جلوگیری کند. برای دریافت مشاوره فوری با وکیل ملکی، با شماره 📞 09121304085 تماس بگیرید تا شرایط پرونده شما دقیق تحلیل شود.

سوالات متداول درباره الزام به تفکیک

۱. آیا بدون پایان کار می‌توان الزام به تفکیک گرفت؟
در اغلب موارد خیر. برای صدور سند تفکیکی، پایان کار الزامی است.

۲. تفاوت دعوای افراز و الزام به تفکیک چیست؟
در افراز، ملک به‌طور کامل از حالت مشاع خارج می‌شود؛ اما در تفکیک، تنها تقسیم فنی برای صدور اسناد جداگانه انجام می‌گیرد.

۳. دعوای الزام به تفکیک در صلاحیت کدام دادگاه است؟
دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.

۴. پس از صدور حکم، اداره ثبت چه وظیفه‌ای دارد؟
اداره ثبت مطابق نقشه تفکیکی، برای هر قطعه شماره جداگانه تعیین کرده و سند رسمی تفکیکی صادر می‌کند.

مشاوره تخصصی الزام به تفکیک

دعوای الزام به تفکیک یکی از دعاوی تخصصی ملکی است که موفقیت در آن نیازمند آگاهی دقیق از قوانین ثبت ، مفاد اسناد مالکیت و رویه دادگاه‌ هاست . کوچک‌ ترین اشتباه در تنظیم دادخواست یا نواقص مدارک ممکن است منجر به رد دعوی و اتلاف وقت شود .

اگر به دنبال بهترین راه برای تفکیک قانونی ملک خود هستید یا در اختلاف با سایر شرکا گرفتار شده‌ اید ، بهتر است با وکلای ملکی باتجربه مشورت نمایید.  مؤسسه حقوقی ملی وکیل با تکیه بر تجربه وکلای متخصص در امور املاک ، آماده ارائه مشاوره دقیق و پیگیری پرونده‌ های الزام به تفکیک است .

📞 برای دریافت مشاوره فوری با وکیل ملکی متخصص با شماره 09121304085  تماس بگیرید تا مسیر قانونی و مطمئن را برای تفکیک ملک خود انتخاب کنید.