تنظیم سند رسمی

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، «سند رسمی» سندی است که توسط مأمور رسمی در حدود صلاحیت و با رعایت تشریفات قانونی تنظیم شده باشد. این اسناد معمولاً در دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ثبت احوال یا املاک تنظیم می‌شوند و از نظر قانون، اعتبار بالایی دارند.

در معاملات مهمی مانند خرید و فروش ملک یا خودرو، تنظیم سند رسمی نه تنها باعث انتقال قانونی مالکیت می‌شود بلکه در آینده از بروز بسیاری از دعاوی حقوقی بین خریدار و فروشنده جلوگیری می‌کند.

در مقابل، «سند عادی» سندی است که بین دو یا چند نفر تنظیم شده و به امضای طرفین رسیده اما در دفاتر رسمی ثبت نشده است. اگرچه این اسناد نیز در محاکم قابل استناد هستند، اما اعتبار آن‌ها در برابر سند رسمی پایین‌تر است و در صورت بروز اختلاف، اثبات آن دشوارتر خواهد بود.

مراحل تنظیم سند رسمی در دفترخانه

تنظیم سند رسمی معمولاً در دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌گیرد. مراحل اصلی آن عبارتند از:

1. استعلام ثبتی ملک یا خودرو: دفترخانه از اداره ثبت برای ملک یا از پلیس راهور برای خودرو استعلام می‌گیرد تا مشخص شود مورد معامله دارای ممنوعیت قانونی، بدهی یا توقیف نیست.
2. دریافت مفاصاحساب‌ها:
   • برای ملک: پرداخت بدهی شهرداری، مالیات نقل‌وانتقال، عوارض نوسازی و…
   • برای خودرو: جریمه‌های رانندگی، مالیات سالیانه و…
3. مراجعه به دفتر اسناد رسمی: خریدار و فروشنده با مدارک شناسایی و مستندات مربوطه به دفترخانه مراجعه می‌کنند.
4. ثبت سند در سامانه ثبت: پس از امضای سند، اطلاعات آن در سامانه ثبت آنی اسناد بارگذاری و کد رهگیری صادر می‌شود.

مدارک لازم برای تنظیم سند

برای تنظیم سند رسمی، ارائه مدارک زیر توسط طرفین الزامی است:

• 🟢 شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
• 🟢 سند مالکیت ملک یا کارت شناسایی خودرو
• 🟢 گواهی پایان‌کار و مفاصاحساب مالیاتی (برای املاک)
• 🟢 برگه استعلام دفترخانه
• 🟢 وکالت‌نامه رسمی (در صورتی که یکی از طرفین وکیل حقوقی باشد)
• 🟢 سند وکالت فروش برای خودرو (در صورت فروش با وکالت)
• 🟢 کدپستی، شماره تلفن و آدرس دقیق طرفین

✅ چک‌لیست مدارک لازم برای سند ملک:

• سند مالکیت
• بنچاق قبلی (در صورت وجود)
• گواهی پایان کار ساختمان
• مفاصاحساب شهرداری
• مفاصاحساب مالیاتی
• شناسنامه و کارت ملی

✅ چک‌لیست مدارک لازم برای سند خودرو:

• برگ سبز خودرو
• کارت خودرو
• بیمه‌نامه معتبر
• معاینه فنی (در صورت لزوم)
• فیش پرداخت خلافی

تفاوت سند رسمی با سند عادی در معاملات

بنابراین در معاملات املاک و خودرو، توصیه می‌شود حتی‌الامکان از تنظیم سند عادی خودداری کرده و حتماً سند رسمی تنظیم شود.

هزینه تنظیم سند رسمی چقدر است؟ | جدول تعرفه‌ها ۱۴۰۴

هزینه تنظیم سند رسمی شامل موارد مختلفی است که بر اساس بخشنامه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور محاسبه می‌شود. این هزینه‌ها ممکن است بر اساس شهر، ارزش ملک یا خودرو و نوع سند متفاوت باشد.

جدول تعرفه‌های تقریبی تنظیم سند ملکی در سال ۱۴۰۴:

عوامل مؤثر بر هزینه تنظیم سند رسمی

• ارزش ملک یا خودرو
• نوع کاربری ملک (تجاری، مسکونی،… )
• شهر محل وقوع ملک
• نوع سند (مادر، تفکیکی، وکالتی و…)

آیا عدم تنظیم سند رسمی جرم است؟ | پیامدهای حقوقی و کیفری

عدم تنظیم سند رسمی، به خودی خود جرم کیفری محسوب نمی‌شود، اما ممکن است تبعات حقوقی و قضایی سنگینی برای طرفین داشته باشد. به‌ویژه اگر خریدار تنها یک قولنامه یا مبایعه‌نامه در اختیار داشته باشد، اثبات مالکیت برای او بسیار دشوار خواهد بود.

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، کسی مالک رسمی شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد. همچنین، مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، در صورت تخلف یکی از طرفین از تعهد به تنظیم سند رسمی، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند کند.

پیامدهای نداشتن سند رسمی:

• عدم امکان انتقال قانونی مالکیت
• عدم دریافت وام بانکی یا تسهیلات
• امکان فروش مجدد ملک یا خودرو به چند نفر توسط فروشنده
• عدم امکان طرح دعوا برای برخی حقوق مالکانه

اشتباهات رایج هنگام تنظیم سند و راهکارها

🔸 امضای سند بدون مطالعه کامل متن
راهکار: پیش از امضا، حتماً سند را با حضور وکیل ملکی یا مشاور حقوقی بررسی کنید.

🔸 استفاده از مدارک جعلی یا ناقص
راهکار: از اصالت مدارک از طریق سامانه‌های استعلام اطمینان حاصل کنید.

🔸 عدم دریافت استعلام‌های قانونی
راهکار: دفترخانه موظف است قبل از تنظیم سند از مراجع قانونی استعلام بگیرد.

🔸 تنظیم سند وکالتی به جای انتقال قطعی
راهکار: سند وکالتی تنها نمایندگی فروش است و مالکیت منتقل نمی‌شود.

سؤالات متداول تنظیم سند رسمی

آیا سند دستی قابل استناد است؟
بله، اما اعتبار آن از سند رسمی پایین‌تر است و در صورت بروز اختلاف، اثبات آن دشوارتر خواهد بود.

چند روز طول می‌کشد تا سند رسمی ثبت شود؟
در صورت کامل بودن مدارک، معمولاً فرآیند تنظیم سند در دفترخانه ۱ تا ۳ روز زمان می‌برد.

آیا بدون حضور فروشنده امکان تنظیم سند هست؟
بله، در صورتی که فروشنده به خریدار یا شخص دیگری وکالت رسمی فروش داده باشد.

آیا قولنامه جایگزین سند رسمی است؟
خیر، قولنامه صرفاً تعهد به فروش است و مالکیت را منتقل نمی‌کند. برای انتقال قطعی، تنظیم سند رسمی ضروری است.
پیش از تنظیم سند رسمی، از یک وکیل متخصص مشاوره بگیرید تا از دردسرهای حقوقی جلوگیری کنید.
📞 تماس با مؤسسه حقوقی: 09121304085