عرصه و اعیان

در بسیاری از معاملات ملکی، خریداران با اصطلاحاتی مانند عرصه و اعیان روبه‌رو می‌شوند، اما معنای حقوقی دقیق آن‌ها را نمی‌دانند. این دو مفهوم در قوانین ملکی ایران اهمیت زیادی دارند و آگاهی از تفاوت‌شان می‌تواند از بروز بسیاری اختلافات جلوگیری کند. هنگام خرید، فروش، رهن یا تفکیک یک ملک، دانستن اینکه چه بخشی از ملک مربوط به عرصه (زمین) و چه بخشی مربوط به اعیان (بنا) است، نقش کلیدی دارد.

در قانون مدنی و قانون ثبت اسناد، برای هر یک از این مفاهیم تعاریف مشخصی وجود دارد. در این مقاله، به‌صورت گام‌به‌گام، معنا و تفاوت عرصه و اعیان، نحوه مالکیت، صدور سند و شیوه قانونی انتقال آن‌ها را بررسی می‌کنیم تا ابهامات رایج در معاملات ملکی برطرف شود و بتوانید با اطمینان تصمیم بگیرید.
در پایان مطالعه، درک شما از عرصه و اعیان کاملاً روشن خواهد شد.

تعریف عرصه و اعیان چیست؟

بر اساس قانون مدنی ایران، عرصه به زمینی گفته می‌شود که ساختمان یا بنا بر روی آن احداث شده است. این زمین می‌تواند در مالکیت شخص، دولت، شهرداری یا موقوفه باشد.
در مقابل، اعیان به بنا یا سازه‌ای اطلاق می‌شود که بر روی عرصه ساخته می‌شود؛ مانند خانه، مغازه، کارخانه یا واحدهای ساختمانی یک مجتمع مسکونی.

به بیان ساده‌تر، اگر آپارتمانی را در نظر بگیرید، زمین مشترکی که همه ساختمان بر روی آن ساخته شده، عرصه است و واحدی که شما مالک آن هستید، اعیان محسوب می‌شود.

در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد آمده است:
«دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا از او به‌صورت رسمی منتقل شده باشد، مالک می‌داند.»
از این رو، تفکیک عرصه و اعیان از طریق اسناد رسمی در اداره ثبت انجام می‌گیرد.

📌 نکته کلیدی:
در قانون، عرصه و اعیان دو بخش جدایی‌ناپذیر از ملک هستند که گاهی مالکیت آن‌ها متفاوت است.

تفاوت عرصه و اعیان از نظر حقوقی

برای درک بهتر، تفاوت حقوقی این دو مفهوم را می‌توان در جدول زیر مشاهده کرد:

شناخت تفاوت عرصه و اعیان به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا از بروز اختلافات و دعاوی ملکی جلوگیری نمایند. ناآگاهی از این موضوع ممکن است باعث خرید ملکی شود که فقط اعیان دارد و عرصه آن متعلق به شخص یا نهاد دیگری است.

مالکیت عرصه و اعیان چگونه است؟

مالکیت عرصه و اعیان همیشه به یک شخص تعلق ندارد. در بسیاری از املاک، هر دو متعلق به یک فرد یا مجموعه هستند؛ اما در برخی موارد، عرصه و اعیان جدا از هم مالکیت دارند. برای مثال:

• در املاک وقفی، عرصه ملک متعلق به موقوفه است، اما اشخاص می‌توانند مالک اعیان باشند.
• در برخی زمین‌های شهرداری یا دولتی، دولت مالک زمین (عرصه) است و مالک ساختمان‌ها صرفاً مالک اعیان محسوب می‌شوند.
• در املاک اجاره‌ای، مالک ملک (عرصه) ممکن است زمین را برای مدتی بلندمدت اجاره دهد تا مستأجر روی آن ساخت‌وساز انجام دهد.

در این شرایط، خریدار باید پیش از معامله مطمئن شود که مالکیت عرصه مشخص بوده و اجازه ساخت‌وساز یا انتقال اعیان از سوی مالک عرصه وجود دارد.

سند عرصه و اعیان

گاهی سند مالکیت فقط برای اعیان صادر می‌شود، در حالی که زمین (عرصه) در مالکیت سازمان‌ها، ادارات یا اشخاص دیگر باقی می‌ماند. به‌عنوان نمونه، در املاک وقفی یا زمینی که در طرح شهرداری قرار دارد، ممکن است سند عرصه به نام فرد ثبت نشده باشد.

اگر در سند مالکیت شما فقط اعیان ذکر شده، باید از اداره ثبت اسناد استعلام بگیرید تا وضعیت زمین مشخص شود.
مطابق قانون ثبت اسناد، هرگونه معامله در خصوص عرصه و اعیان باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود.

🔎 نکته حقوقی:
مالک اعیان نمی‌تواند بدون اجازه مالک عرصه اقدام به تغییر در بنا، تخریب، یا نوسازی کند. هرگونه ساخت‌وساز بدون مجوز، از نظر قانونی، تجاوز به حقوق مالک عرصه تلقی می‌شود.

فروش یا انتقال عرصه و اعیان

معاملات عرصه و اعیان، باید با تنظیم سند رسمی قانونی توسط دفترخانه اسناد رسمی انجام گیرد.
اگر مالک عرصه و اعیان یک شخص باشد، انتقال مشکلی ندارد و ملک به‌طور کامل منتقل می‌شود. اما اگر مالک عرصه و مالک اعیان متفاوت باشند، انتقال فقط با توافق کتبی و رسمی هر دو طرف امکان‌پذیر است.

در برخی موارد، افراد ملکی را خریداری می‌کنند که فقط اعیان دارد، بدون توجه به وضعیت عرصه. در آینده، همین موضوع باعث بروز مشکلاتی مانند عدم تمدید اجاره عرصه یا الزام به پرداخت اجاره‌بهای معوق می‌شود.

📌 هشدار مهم:
قبل از خرید هر ملک، حتماً از وضعیت ثبتی عرصه و اعیان اطمینان حاصل کنید. بهترین راه، استعلام از اداره ثبت اسناد و مشورت با وکیل ملکی تهران است.

سوالات متداول درباره عرصه و اعیان

۱. آیا می‌توان فقط اعیان را فروخت؟
بله، در صورتی مجاز است که مالک عرصه اجازه فروش یا واگذاری اعیان را داده باشد. در غیر این صورت، معامله از نظر قانونی معتبر نیست.

۲. عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها چگونه تفکیک می‌شود؟
در آپارتمان‌ها، عرصه زمین به‌صورت مشاع میان مالکان مشترک است، اما اعیان هر واحد متعلق به صاحب همان واحد است.

۳. اگر مالک عرصه فوت کند، تکلیف اعیان چیست؟
در این حالت، مالکیت عرصه به وراث منتقل می‌شود و مالک اعیان باید اجاره زمین را به وراث پرداخت کند یا درباره خرید زمین با آنان توافق کند.

۴. آیا زمین وقفی قابل فروش است؟
زمین وقفی (عرصه) قابل فروش نیست، اما افراد می‌توانند اعیان احداث‌شده بر آن را با رعایت ضوابط شرعی و اداری واگذار کنند.

جمع‌بندی

آشنایی با مفاهیم عرصه و اعیان برای همه افرادی که در زمینه خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری ملکی فعالیت دارند ضروری است. عرصه همان زمین و اعیان همان بنایی است که بر روی آن ساخته می‌شود. گاهی ممکن است مالکیت این دو بخش متفاوت باشد که اگر بدون آگاهی از وضعیت ثبتی ملک معامله انجام شود، مشکلات جدی حقوقی به‌دنبال خواهد داشت. بنابراین، پیش از تنظیم هرگونه قرارداد یا انتقال ملک، بهتر است با بهترین وکیل حقوقی مشورت کنید تا از حقوق خود دفاع نمایید.